은행권 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 첫 적용 대출한도 줄어든다

은행권이 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 첫 적용을 하면서 소비자가 금융권에 빌릴수 있는 돈인 대출한도가 크게 줄어들게 됩니다.

스트레스 DSR 첫 적용-연합뉴스 출저

5천만원 연봉자 주택담보대출 금액 이전보다 수 천만원씩 내림

은행권은 향후 금리 인상 가능성까지 고려를 해서 대출자의 상환 능력을 보수적으로 추정을 합니다.따라서 5천만원 연봉자의 경우 최대 주택담보대출 금액이 이전보다 수 천만원씩 깍여서 내릴 것으로 확인이 되고 있습니다.

 

더구나 최근에 일부 은행들이 연초 상당 폭 불어난 가계대출을 억제하기 위해 인위적으로 금리까지 올리는 분위기라 이래저래 은행의 문턱은 계속 높아질 것으로 예상하고 있습니다.

은행 주담대 DSR 스트레스 금리 한도축소

지난 26일 금융권에 따르면 은행들이 일제히 새로 취급을 하는 주택담보(오피스텔 포함) 가계대출의 DSR을 스트레스 금리 기준으로 산출을 해서 한도를 축소하고 있습니다.

 

DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교를 해서 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표로,해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나누는 값이라고 할수 있습니다.현재 은행권의 경우 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있습니다.

 

지금까지는 현재 실제 금리를 기준으로 DSR을 산정했지만,2월 26일부터는 이른바,'스트레스 DSR'체계에서는 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 따질 것으로 진행을 합니다.

 

앞으로 금리가 오를 경우에 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영을 해서 변동금리 대출 이용자의 상환 능력을 더해서 깐깐하게 보겠다는 뜻입니다.결국 새로운 DSR을 규제에 따라 산출되는 대출 한도가 기존의 방식보다 줄어들 수밖에 없습니다.그래서 혼합형과 주기형 금리를 선택해야 할 것 같습니다.다음 사항에서 한번 알아보겠습니다.

은행권 단계별 스트레스 DSR 적용 금리

◎변동금리 0.38%p 가산.한도 덜 깍으려면 혼합.주기형 금리 선택

한 시중은행의 시뮬레이션인 모의실험을 한 결과를 확인해보면,실제로 연봉 5천만원인 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)으로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)를 받을 경우에 다른 대출이 없다고 가정을 한다면,스트레스 DSR 적용에 따라서 당장 26일부터 대출 한도가 2천만원 정도 줄어들 전망입니다.

 

기존 DSR 산출 방식에 따라서 현재 5%인 주택담보대출 변동금리를 적용하고 DSR 40% 연봉의 2천만원을 꽉 채우면,최대 3억 4천500만원 연간 원리금이 1천996만원=원금 862만5천원+이자 1천133만7천원까지 빌릴수 있습니다.하지만 26일부터는 현재 금리가 5%라도 은행은 여기에 0.38%P 포인트를 더해서 5.38%를 기준으로 DSR을 계산을 합니다.

 

가산 금리 폭(0.38%p)은 다소 복잡한 규정에 따라 산출이 됩니다.작년 11월에 가계대출 금리와 이전 5년간 최고 금리의 차이가 당국이 정한 하한 수준(1.5%p)보다 낮아 1.5%P 가 스트레스 금리로 설정이 되고,시행 1단계인 2024년 2월26일 ~ 6월 30일에서는 스트레스 금리의 25%(1.5%pX0.25=0.375%P) 만 적용이 될 것입니다.

 

또한,5.38%의 금리 조건에서 A씨의 최대 주택담보대출은 3억2천800만원으로,기존의 방식(3억4천500원)보다 1천700만원이 깍이게 됩니다.같은 조건의 혼합형 금리 5년 고정금리 이후 시장금리 기준으로 6개월 또는 12개월 주기 변동금리나 주기형 금리느 5년 고정금리 이후에 시장금리 기준 60개월 주기 변동금리 상품의 한도 축소 폭은 각 1천100만원,500만원으로 변동형 상품보다 작습니다.

 

금리의 안정성 측면에서 고정금리 기간과 변동금리 조정 주기를 최대한 늘리자는 스트레스 DSR 도입 취지에 따라서 변동형은 스트레스 금리 1.5%X100%X25%보다는 혼합형인 1.5%X60%X25%에,혼합형보다는 주기형 스트레스 금리가 1.5%X30%X25%에 더 적은 스트레스 금리를 더한 결과가 되고 있습니다.

하반기부터 신용대출,2금융권 주택담보대출에도 적용

올해 하반기 이후 스트레스 DSR 체계가 2단계인 2024년 7월1일에서 12월 31일까지 시행되고,3단계는 2025년 1월1일이후로 넘어가면서 대출의 한도 축소 폭을 더 커지게 될 것입니다.

 

스트레스 금리의 반영 비율이 1단계 25%에서 2단계 50% 3단계 100%로 갈수록 높아지고 있을 것입니다.만약,A씨의 변동금리 주택담보대출 한도는 스트레스 DSR 이전 3억4천500만원,스트레스 DSR 1단계 3억2천800만원,2단계는 3억1천200만원,3단계는 2억8천400만원이 될 것입니다.

 

이러한 시뮬레이션에서 내년부터 시작되는 3단계 스트레스 금리도 1.5%P로 가정이 될수 있으며,이는 현재의 금리 추세로 미루어 볼때 올해 11월을 기점으로 현 금리와 직전 5년간 최고 금리와의 실제 격차를 다시 따져봐도 하한선인 (1.5%P)를 밑돌 가능성이 커지고 있습니다.

 

결국에는 만약 A씨가 변동금리를 고집을 한다면,불과 약 10개월 사이 최대 대출액이 6천100만원(3억4천500만원에서 2억8천400만원이나 깍이는 경우가 될 것입니다.더구나 2단계부터 은행권은 주택담보대출뿐 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되고 3단계에서는 적용 범위가 모든 가계대출로 넓어지는 만큼 갈수록 금융권에서 받을 수 있는 전체 대출 한도가 뚜렷하게 줄어들 것입니다.

◎올해 5대은행 주택담보대출 5조7천억원.일부은행 금리 인상

스트레스 DSR 적용에 최근 시중은행의 인위적 금리 인상까지 더해지면서 금융 소비자가 체감하는 대출 창구는 계속 좁아지고 있습니다.그래서 우리은행은 2월28일부터 전세자금대출을 포함해서 주택담보대출의 금리를 상품에 따라 0.1%~0.3%P 올릴 예정입니다.

 

이미 지난 19일부터 신한은행은 주택담보대출과 전세대출 금리를 0.05%~0.2%P 인상을 했습니다.이처럼 은행들이 코픽스(COFIX)나 은행채 등 지표금리 흐름과 상관없이 가산금리를 더해서 우대금리를 깎아 금리를 올리는 것은,대환대출 인프라를 통한 갈아타기 대출 유치 경쟁으로 연초부터 가계대출이 적지 않게 불어나고 있는 실정입니다.

 

금융 당국도 지난 20일 열린'가계부채 리스트 점검회의'에서 가계대출 증가 속도가 과도한 금융회사등에 대해서는 자체 관리 방안 등을 신속히 협의해나갈 방침이라고 했습니다.압박을 한 만큼 은행의 입장에서는 금리라고 올려 가계대출의 수요를 누를 수밖에 없는 입장일 것입니다.

 

5대 은행(KB.신한.우리.하나.NH농협)의 2월 22일 기준으로 가계대출 잔액은 695조1천303억원으로 집계가 되고 있었습니다.그리고 1월 말 695조3천143억원보다는 1천840억원 줄었지만.작년 말 692조4천94억원과 비교를 하면 2조7천209억원인0.3% 늘었다고 볼 수 있습니다.

 

특히 주택담보대출의 경우 1월 말 보다,지난해 말 이후에 불고 한 달 20여일 사이에 1.8% 정도 더 늘어났는 추세입니다.한 시중은행 관계자는 최근 가계대출이 급증하는 추세는 아니지만 주요 시중은행의 올해 가계대출 증가율 관리 목표 1.5%~2%를 고려하면 증가 속도가 빠른 것도 사실이며 대환대출 경쟁 과정에서 금리를 낮춘 은행들이 다시 올리고,스트레스 DSR까지 적용을 하면 가계대출 증가 속도가 늦어질 것으로 예상하고 있습니다.

 

 

 

▶함께보면 좋은 글

시장 금리인하 지연 메시지에 다우 0.4% 뉴욕증시 상승 최고치