국내 최대 부동산 투자운용사 이지스자산운용 매물

국내 최대 부동산 전문 투자 운용사인 이지스자산운용의 경영권 지분이 인수합병 시장에 매물로 나왔습니다.

이지스자산운용-한국경제 출제

국내업계 1위 부동산 투자사 매물

29일 투자은행업계에 따르면 이지스자산운용의 대주주인 손화자씨와 조갑주 전 신사업추진단장이 직접 및 개인회사를 통해서 보유한 지분(약11%) 등 지분 약 25%의 매각을 추진하고 있습니다.최근에 자문사 선정 절차를 밟고 있는 등 본격적으로 행동을 하고 있습니다.

 

일단,창업주가 작고 이후 경영에 참여를 하지 않겠다고 밝혀온 유족들이 새주인 찾기에 돌입을 한 것입니다.이르면 빠른 시일 내에 매각이 성사될수 있을지 아직은 잘 모르고 있습니다.국내 최대 운용자산을 바탕으로 우수한 출자자(LP)풀과 인력 및 자산을 보유하고 있는 것은 장점이라고 볼수 있습니다.그러나 공격적으로 확장을 해놓은 국내외 부동산 자산에서 파열음을 내고 있다는 것도 매각에 하나의 걸림돌이 되고 있는 전망입니다.

 

그래서 대주주외 주요 주주인 우미글로벌(9.08%),금성백조(8.59%),현대차증권(6.6%),한토신(5.3%) 등 투자자들도 최대주주와 함께 지분을 팔수 있는 주주간계약을 보유하고 있습니다.이들의 의사결정에 따라서 매각의 범위는 커질 수 있습니다.

 

이지스자산운용은 국토교통부 차관을 역임하고 (고) 김대형 창업주가 2010년에 설립을 했고,부동산 전문 투자사이기도 합니다.누적 운용자산은 65조 8천억원으로 2위인 마스턴투자운용 36조 6천억원과 격차가 큰 국내에서 1위이고 아시아에서 3위권에 있는 운용사입니다.

 

2018년 창업주가 작고를 한 후에 손 여사 등 유족들이 지분을 상속받고 경영에 참여하지 않기로 해서 경영권을 매각 타진하고 있습니다.매각 측은 예상 몸값으로 전체 지분 기준 8천억원~1조원의 기업가치를 희망하고 있습니다.지난해 8월 대신금융그룸이 PEF 인 가이아1호로부터 이지스자산운용 지분 약 8.2%을 인수하며 책정이 된 기업가치는 지분 100%인 기준 6천억원 수준이라고 볼수 있습니다.

 

따라서 경영권 프리미엄을 반영하면 이보다 높은 수준에서 매각가가 형성되어야 하는 시각입니다.그리고 일각에서는 해외 부동산 투자 손실과 국내 부동산 PF 부실 등을 고려해보면,오히려 더 낮은 기업가치를 반영해야 하는 것 아니냐는 이야기도 나오고 있습니다.

 

이지스 설립 초기부터 함께한 조 전 단장 측으로 지분을 순차적으로 매각하는 방식으로 지배구조를 재편 하도록 시도하고 있습니다.하지만 인수절차가 속도를 내지 못하면서 결국 조 단장 측과 손 여사 측은 지분을 함께 매각하는 방향으로 합의해서 추진을 하고 있습니다.

 

현재 대신증권(9.2%),대신에프앤아이(3.1%)를 통해 합산기준 지분율이 12.3%로 2대 주주에 올라있는 대신금융그룹도 관심을 보여 왔으나,속도를 내지 못하는 것으로 전해지고 있습니다.결국 공개매각도 병행해서 인수자를 찾기로 방침을 세운 것으로 알려지고 있습니다.

 

인수후보로는 부동산 투자 부문을 확장하려는 건설사 혹은 글로벌 사모펀드(PEF) 등이 거론이 되고 있으며,앞서 협상을 벌인 대신금융 그룹도 유력한 후보로 거론이 되고 있습니다.지난해 글로벌 PEF인 KKR도 물밑에서 접촉을 해왔지만 최종적으로 무산된 것으로 알려지고 있습니다.

이지스자산운용사 공격적으로 확장 부분적으로 파열음 우려

이지스자산운용이 업계에 독보적인 부동산 대체투자 운용사가 된 것은 2017년 쯤이라 볼수 있습니다.설립 7년만에 업계 1위로 우뚝 서게 되었습니다.명동 눈스퀘어,포도몰을 시작으로 2조원에 달하는 르네상스 호텔 부지 등 대형 부동산 자산을 싹쓸이를 했습니다.

 

국내 운용사 중 처음으로 런던에 에버셰즈 본사 건물,런던 로프메이커플레이스 빌딩 등 해외 자산으로 눈을 돌리며 빠른 속도로 부동산 투자 자산 규모를 늘리며 전성기를 맞이 했습니다.

이지스밸류 출저

◎이지스자산운용 성장 배경

이지스운용이 성장할 수 있었던 배경에는 기관투자가의 선택이 있었습니다.국민연금,교직원공제회 등 다수의 연기금,공제회들이 부동산 투자 집행에 나 설때 이지스운용을 선택했습니다.관 출신 경영진이 만드는 부동산 펀드에 대한 신뢰가 있었고,2018년에는 국민연금과 우정사업본부가 절반씩 출자를 해서 4000억원짜리 블라인드 펀드를 조성을 한 경우입니다.

 

그 당시까지 조성된 국내 부동산 블라인드 펀드 중 가장 큰 규모에 해당이 되고 있었습니다.이후에 기업공개(IPO)까지 추진을 하며 거침없는 몸집 불리기에 나서고 있었습니다.

 

이지스운용은 부동산 개발 사업에 뛰어드는 등 공격적인 운용으로 유명해졌고,높은 수익률을 제공하는 대신 리스크도 따라왔습니다.누적 운용자산 21.4%인 14조 1000억원이 부동산 개발에 투입이 되었습니다.하지만 부동산 경기가 어려워지면서 운용보수 감소로 이어지고 말았습니다.

 

태영건설과 함께 했던 성수동 사업장,마곡 지구 CP4 등 여러 개발 프로젝트에서 파열음이 발생했고,해외 부동산 펀드도 독일 트리아논 빌딩처럼 80% 이상 손실을 내면서 위기 상황에 몰리고 말았습니다.이지스운용은 연결 기준 지난해 3분기 누적 영업이익 455억원을 기록했습니다.전년 동기 대비 73.5% 감소한 수치라고 볼수 있습니다.순이익은 350억원으로 73% 줄었다는 전망입니다.

 

시장에서도 국내외 각지에서 부동산 경기 침제가 신호로 나오는 상황에서 매각이 성공리에 성사되기 어려운 시장환경이라는 관측과 탄탄한 회사를 싸게 인수할 수 있는 기회라는 양분된 시각이 나오고 있습니다.업계 관계자는 400명에 달하는 부동산 운용역을 갖춘곳이 이지스가 유일한 점은 강점이지만 업황 악화에 따라 부동산 프로젝트에 추가 자금 투입이 지속될 수 있어 큰 우려가 된다고 할수 있습니다.

 

이지스자산운용 측은 주주간 논의 사항이지만 아직은 공식적으로 시점이 확정이 되지 않았다고 합니다.